Quién paga la pintura en un piso de alquiler
Actualizado en agosto de 2026
Aviso antes de nada
Somos pintores, no abogados. Esto es lo que dice la normativa en términos generales y lo que vemos a diario, pero cada contrato manda sobre lo genérico y cada caso tiene matices. Si hay dinero en juego, consulta con un profesional.
La regla general
La Ley de Arrendamientos Urbanos reparte así las obligaciones:
El propietario debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, sin poder subir la renta por ello.
El inquilino se hace cargo de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario, y responde de los daños que cause él o las personas que conviven con él.
Trasladado a la pintura: que la pintura se apague, amarillee o se ensucie con los años es desgaste normal, y le toca al propietario. Que haya agujeros de anclajes grandes, manchas de humo, dibujos de los niños o una pared pintada de negro sin permiso es daño imputable al inquilino.
La zona gris
En la práctica, casi todo el conflicto está en el medio. Algunas referencias que ayudan:
- Agujeros de tacos normales. Colgar cuadros y estanterías es uso ordinario. Rellenarlos y dejarlos listos suele considerarse razonable a cargo del inquilino, pero no repintar el piso entero.
- Manchas de humedad por condensación. Suele ser un problema del inmueble, no del inquilino, salvo que se demuestre falta manifiesta de ventilación.
- Pintura en mal estado al entrar. Si el piso ya estaba así, hazlo constar por escrito y con fotos el día de la entrada. Es el consejo más útil de esta página.
El consejo práctico para las dos partes
Inventario con fotos el día de la entrega, firmado por ambos. Cinco minutos de móvil ahorran discusiones de cientos de euros tres años después. Incluye las paredes de cada estancia, no solo los electrodomésticos.
Y si eres propietario: repintar entre inquilinos casi siempre se recupera. Un piso recién pintado se alquila antes, a mejor precio y atrae mejores candidatos. Es de las pocas inversiones en las que el retorno es bastante evidente.
Preguntas frecuentes
¿Me pueden descontar la pintura de la fianza?
Solo si hay daños que van más allá del desgaste normal: agujeros grandes, manchas que no salen, paredes pintadas de un color extravagante sin permiso. El simple hecho de que la pintura esté más apagada tras tres años de vida normal no es motivo para descontar de la fianza.
¿Puedo pintar el piso de otro color siendo inquilino?
Necesitas el consentimiento del propietario, y conviene tenerlo por escrito aunque sea por WhatsApp. Sin él, el arrendador puede exigirte devolverlo al estado original al finalizar el contrato.
¿Cada cuánto tiene que pintar el propietario?
La ley no fija un plazo. Lo razonable, y lo que suele aceptarse en la práctica, es repintar entre inquilinos o cada cuatro o cinco años en un alquiler largo. Muchos contratos lo especifican; si el tuyo no dice nada, se resuelve por acuerdo.
¿La pintura de un piso alquilado desgrava?
Para el propietario, los gastos de conservación y reparación de un inmueble arrendado son deducibles del rendimiento del alquiler en el IRPF. La pintura entra en esa categoría, a diferencia de las mejoras, que se amortizan. Consúltalo con tu asesor para tu caso concreto.
Si prefieres que lo hagamos nosotros
Pintar pisos y viviendas
Pintar un piso entero en Sabadell cuesta entre 6 y 12 €/m² de vivienda, es decir, entre 950 y 1.500 € en un piso de 80 m² si las paredes están en buen estado. Se hace en 3 a 5 días laborables y te devolvemos la casa limpia y montada.