Gotera desde la terraza de arriba, ¿quién paga la reparación?
Actualizado en agosto de 2026
No somos abogados ni administradores de fincas. Esto es lo que vemos a diario trabajando con comunidades del Vallès y lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal, pero cada caso tiene sus matices y los estatutos de tu comunidad pueden decir cosas distintas.
La regla que resuelve el 80 % de los casos
Una terraza puede ser de tu uso exclusivo y ser, a la vez, elemento común del edificio. Son dos cosas distintas y se confunden constantemente.
Si tu terraza es el techo de otra vivienda, es cubierta. Y la cubierta es elemento común por naturaleza, aunque solo tú puedas salir a ella y aunque la escritura diga «de uso privativo». Consecuencia: la impermeabilización, el forjado, las pendientes y los sumideros los paga la comunidad, entre todos los vecinos según su coeficiente.
Lo que sí te toca a ti es lo que hay por encima de esa impermeabilización y todo lo que dependa del uso: el pavimento que tú elegiste, la pérgola, el toldo, las jardineras, y el mantenimiento ordinario —limpiar el sumidero, no dejar tiestos tapando el desagüe—.
Y si la terraza está en planta baja sobre el terreno, o es un patio privativo que no hace de techo de nadie, entonces sí es privativa y la pagas tú entera.
Cuando el propietario ha causado el problema
La regla anterior tiene una excepción de sentido común: si la filtración viene de algo que hizo el propietario —un solado nuevo mal ejecutado, unos anclajes de pérgola atravesando la lámina, una obra sin permiso—, el coste es suyo. También lo es si el daño se agravó porque llevaba tres años sin limpiar el sumidero después de haber sido avisado.
En la práctica, esta es la discusión de casi todas las juntas. Y la resuelve un informe técnico, no una conversación en el rellano.
Obras necesarias: no hace falta que la junta las apruebe
Es el punto que más gente desconoce. Las obras necesarias para la conservación y la habitabilidad del edificio son obligatorias para la comunidad: no dependen de que se vote a favor, y un vecino no puede oponerse a que se haga. Lo que se vota es el cómo, el presupuesto y la financiación, no el si.
Que la junta no las apruebe no las hace desaparecer; simplemente traslada el problema a un juzgado con la comunidad en peor posición, porque el daño habrá seguido creciendo.
Qué hacer, en orden
- Documenta desde el primer día. Fotos con fecha, y anota cuándo aparece la mancha y con qué tiempo.
- Comunícalo por escrito al administrador y al presidente. Un correo vale; un burofax vale más. Lo importante es que quede constancia de la fecha.
- Pide que conste en acta en la siguiente junta, aunque no se apruebe nada.
- Da parte al seguro de la comunidad y al de tu hogar, cada uno por lo suyo.
- Pide un informe técnico que diga por dónde entra el agua. Sin eso, la discusión sobre quién paga no se puede cerrar.
- Pide presupuesto por partidas, separando lo que es impermeabilización (comunidad) de lo que es pavimento o elementos del propietario. Esto es lo que permite a la junta aprobar una parte sin bloquearse por la otra.
Cómo lo hacemos nosotros en estos casos
Cuando el trabajo es de comunidad, el presupuesto sale por partidas separadas y con la póliza de responsabilidad civil adjunta, en el formato que el administrador necesita para llevarlo a junta. Si hay discusión sobre el origen del agua, el informe de la visita explica por escrito qué hemos visto y de dónde viene, sin adjetivos.
Y si al ir a verlo resulta que la filtración no viene de la terraza sino de una bajante o de la carpintería, lo decimos igual. Perdemos un presupuesto y evitamos que una comunidad se gaste 6.000 € en la obra equivocada.
Preguntas frecuentes
Mi terraza es de uso privativo, ¿la pago yo?
El uso privativo no la convierte en privativa. Si esa terraza es a la vez el techo del vecino de abajo, forma parte de la cubierta del edificio y es elemento común por naturaleza. La impermeabilización la asume la comunidad; tú asumes lo que pusiste tú encima —el pavimento, la pérgola, las macetas— y el mantenimiento del día a día.
¿Y si la comunidad se niega a hacer la obra?
Las obras necesarias para la conservación del edificio no dependen de que la junta las apruebe: son obligatorias. Lo que corresponde es pedirlo por escrito al administrador y al presidente, que quede en el acta, y si aun así no se actúa, se puede reclamar judicialmente. Guarda copia de todo: los burofaxes y las actas son la prueba.
¿Lo cubre el seguro?
El seguro de la comunidad suele cubrir los daños por agua en el piso afectado —pintura, falso techo, muebles— pero casi nunca la reparación de la causa, es decir, la impermeabilización. El seguro de hogar del perjudicado cubre su contenido. Conviene dar el parte a los dos y por escrito, aunque parezca que va a haber acuerdo.
Soy inquilino y me cae agua del techo, ¿a quién reclamo?
Al propietario del piso que alquilas. El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al arrendador a hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, y él es quien reclama después a la comunidad. Tú no tienes que negociar con la junta ni adelantar dinero.
¿Puedo hacer yo la obra y pasarle la factura a la comunidad?
Es arriesgado. Si actúas por tu cuenta sin requerimiento previo por escrito y sin dar plazo, es fácil que la comunidad se niegue a pagarlo y que tengas razón pero no cobres. La secuencia correcta es reclamar por escrito, dar plazo, dejarlo en acta y solo después actuar, salvo urgencia real para evitar daño mayor.
Si prefieres que lo hagamos nosotros
Impermeabilización de terrazas y balcones
Impermeabilizar una terraza con membrana líquida de poliuretano sobre el pavimento existente cuesta entre 25 y 45 €/m² y se resuelve en dos o tres días. Si hay que levantar el suelo y rehacer la tela asfáltica, el rango sube a 60–110 €/m². Lo primero es ver la terraza: la mitad de las filtraciones que nos llaman no vienen del suelo, sino de una junta, un sumidero o un peto mal rematado.